Предлагаем мини-отели в Петербурге!

НЕДВИЖИМОСТЬ:Инвесторы не экономят на звездах.

				
				
				
   НЕДВИЖИМОСТЬ:Инвесторы не экономят на звездах.
   В Москве острая нехватка отелей среднего класса.
   Столичный гостиничный рынок переживает затяжной вялотекущий
кризис. Качественных средств размещения не хватает - это
препятствует увеличению турпотока. Но тратить деньги на
гостиницы среднего сегмента инвесторы не спешат: стоимость их
строительства сопоставима с возведением отелей класса люкс, а
вложения окупаются в два раза дольше. С другой стороны, верхний
сегмент рынка уже заполнен под завязку. Да и спрос ориентирован
в основном на три звезды. Поэтому и буксуют многообещающие
проекты последних лет.
   По данным Комитета внешних связей правительства Москвы, в
городе насчитывается 185 отелей - в общей сложности 73 600 мест,
не считая гостиниц на рынках и при посольствах. В соответствии с
официальной сертификацией девять отелей относятся к классу "пять
звезд": "Националь", "Балчуг Кемпински", "Интур-Пента",
"Метрополь", "Марриотт Гранд Отель", "Марриотт-Аврора-Роял",
"Президент-отель", "Золотое Кольцо" и "Международная". Семь
гостиниц - "Интурист", "Украина", "Савой", "Катерина",
"Софитель-Ирис", "Протон" и "Марриотт-Тверская" - считаются
четырехзвездными. 23 столичных отеля относятся к классу "три
звезды". Остальные не аттестованы.
   В 2000 г. объем доходов, полученных гостиницами Москвы,
составил около 10 млрд руб. , что на 25% больше, чем в предыдущем
году. Средняя загрузка составила 59%.
   Со звездами у нас царит полная неразбериха. "В одной группе
могут оказаться "Марриотт-Тверская" и "Украина", несопоставимые
по качеству предоставляемых услуг, - считает Марина Смирнова,
начальник информационного отдела ассоциации "Университет
гостиничного, туристического и ресторанного бизнеса". - 82%
гостиниц по России вообще не имеют никакой звездности. Некоторые
просто не проходили сертификацию - например,
"Рэдиссон-Славянская", "Шератон-Палас", "Шеротель".
   По причине такой неопределенности специалисты предпочитают
делить рынок на сегменты - верхний, средний, или экономичный, и
низкий. В верхнем сегменте работают крупные международные
гостиничные сети. Здесь же была сконцентрирована и деловая
активность последних лет. "Освоение рынка всегда начинается
сверху, потом приходит черед среднего сегмента, в котором меньше
прибыли, но и меньше затрат", - объясняет Смирнова.
   Для дорогих гостиниц времена сейчас не лучшие. "Общие доходы
за проживание в гостиницах [верхнего сегмента] в 2000 г. примерно
равны доходам за 1999 г. , которые составили всего только 50% от
доходов 1998 г. Так что кризис еще не преодолен", - говорит
Андрей Бобылев, замгендиректора СП "Балчуг". За 2000 г. средняя
стоимость номера в гостиницах класса люкс упала на 15%.
Участникам рынка пришлось подстраиваться под политику сети
Marriott, которая сбивала ценовую планку.
   В начале 90-х гг. , когда международные сети только пробовали
свои силы на московском рынке, начинать его освоение со среднего
сегмента было невыгодно и несолидно. Сейчас жесткая конкуренция
между отелями класса люкс заставляет потенциальных инвесторов
осторожничать. Они выжидают, надеясь на формирование более
благоприятной конъюнктуры.
   Что мешает им инвестировать в экономотели? Загрузка этого
сектора в среднем по Москве сейчас составляет 68,2% , против
65,5% в верхнем сегменте. Спрос на экономкласс сейчас очень
велик. Многие отели типа "Космоса", "России", "Украины"
ориентированы на обслуживание групповых иностранных туристов. Тем
более что цены, которые они предлагают - $50 - 70 для групп и
$100 для индивидуалов, - удовлетворяют потребности рынка.
   Более того, ценовая политика отелей экономкласса стала в
последнее время куда более дальновидной. Раньше руководители
отделов продаж таких гостиниц, заключая договора с
туроператорами, в ущерб себе шли на значительные скидки. Сейчас,
например, "Россия" перестала заключать эксклюзивные договоры с
ограниченным числом туркомпаний. Тарифы для всех агентов и
операторов теперь едины, а корпоративные скидки сократились с 50%
до 20 - 30%. Результаты впечатляют: до 1 февраля этого года
выручка гостиницы, по ее собственным данным, составляла около 200
000 руб. в день, сейчас - 1,5 млн руб. Другие отели экономкласса
также собираются устанавливать нижний ценовой порог. Эксперты
прогнозируют, что в предстоящем высоком сезоне цены в среднем
сегменте вырастут на 27%.
   Более того, гостиничного фонда среднего уровня столице явно не
хватает. За последние 10 лет в Москве не было построено ни одного
трехзвездного отеля. Даже "Катерина", имевшая три звезды в момент
открытия, уже через год повысила классность.
   И все-таки что-то мешает вкладывать средства в "три звезды".
Все дело в деньгах: чтобы построить и раскрутить трехзвездный
отель в столице сейчас нужно вложить столько же, сколько и в
отель классом выше. А доходы их будут различаться примерно в два
раза.
   По данным компании Andersen Consulting, во всем мире
возведение отеля высшего класса обходится примерно в $100 000 -
150 000, среднего отеля - в $50 000 - 80 000 за номер. Разница
позволяет начать бизнес с меньшими затратами, при примерно равных
сроках окупаемости объектов. Поскольку в Москве такого разрыва не
существует (строительство трехзвездного отеля всего на 15 - 20%
дешевле) , пока не находится и инвесторов. "Трехзвездные отели в
Москве обходятся столь дорого потому, что большую часть
инвестиционной себестоимости составляет аренда земли. А
строительные работы сами по себе так дороги, что категория отеля
уже не имеет значения, - объясняет Владислав Портнов,
руководитель направления по работе с недвижимостью компании
UniForst Property Advisers. - Кроме того, в каждый проект
закладывается определенная доля города".
   В относительных цифрах гостиницы среднего сегмента приносят
такой же доход, что и отели верхнего: по данным "Университета
гостиничного, туристического и ресторанного бизнеса", прибыль до
уплаты налогов составляет около 20 - 25% от оборота, чистая
прибыль - 2%. Однако, будучи пересчитаны в рубли, эти проценты
указывают на существенную разницу между разными типами гостиниц.
Поэтому инвесторам нужны дополнительные доводы.
   В частности, город собирается предоставлять инвесторам ряд
льгот. "На текущий год правительство Москвы выделило 150 млн руб.
налоговых кредитов, предназначенных на реконструкцию и
модернизацию гостиничного фонда", - говорит Борис Аверьянов,
замруководителя комитета внешних связей. Он обещает, что в
ближайшие годы в Москве будет построено 10 - 14 новых
трехзвездных отелей.
   таблицы и графики к статье:
   Показатели гостиниц категории "3 и 4 звезды"
за 1 полугодие 2000 г.
 Название    Кол-во    % загрузки Ср. цена,  $ Доход
             номеров                 $       млн.
"Будапешт"      121     70         71,1       1,09
"Белград"       327     52,7       32,5       1,01
"Волга"         230     71,3      125,5       3,74
"Интурист"      431     43,3       33,9       1,15
"Космос"       1767     29,5       36         3,39
"Ленинградская" 346     57         30,7       1,10
"Россия"       2860     58,6       21         6,40
"Украина"       772     49,8       50,8       3,55
     Источник: Ассоциация "Университет гостиничного туристического
и ресторанного бизнеса"
   Инна Коломейская